50 metrów kwadratowych – ile naprawdę kosztuje takie mieszkanie?
Pięćdziesiąt metrów kwadratowych to taki złoty środek polskiego rynku nieruchomości. Nie za ciasne, żeby dusić się w nim we dwoje, i jeszcze w miarę rozsądne w utrzymaniu. Kiedy wpisujesz w wyszukiwarkę zapytanie o koszt takiego mieszkania, najczęściej trafiasz na ogólniki typu „wszystko zależy od miasta”. I chociaż to prawda, to jednak brzmi jak unikanie odpowiedzi. Przyjrzyjmy się konkretnym danym z raportów Narodowego Banku Polskiego oraz Głównego Urzędu Statystycznego, żeby zobaczyć, ile taki lokal faktycznie dziurawi domowy budżet.
Zacznijmy od twardych liczb z największych polskich aglomeracji. Według oficjalnych danych NBP dla siedmiu głównych rynków w Polsce, średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym oscyluje wokół 14 444 zł za metr kwadratowy. Gdybyśmy chcieli kupić prosto od dewelopera nowe mieszkanie o powierzchni dokładnie 50 mkw. w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, musimy przygotować się na wydatek, który w stolicy przekracza 17 200 zł za metr, a w Krakowie zbliża się do 16 100 zł za metr. Prosta matematyka pokazuje, że samo mieszkanie w Warszawie to koszt rzędu 860 tysięcy złotych.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy spojrzymy poza ścisłą ekstraklasę cenową. W dziesięciu mniejszych miastach wojewódzkich, takich jak Opole, Kielce, Białystok czy Lublin, średnia cena transakcyjna wynosiła niedawno około 11 037 zł za metr kwadratowy. Dla naszego wzorcowego metrażu oznacza to kwotę w okolicach 550 tysięcy złotych. Różnica jest kolosalna, a przecież mówimy wciąż o dużych ośrodkach miejskich, a nie o prowincji.
Ciekawie robi się, kiedy zestawimy ze sobą rynek pierwotny i wtórny. Przez lata panowało przekonanie, że używane mieszkanie zawsze ratuje portfel. Najnowsze dane pokazują jednak coś innego. W wielu lokalizacjach ceny na rynku wtórnym niemal zrównały się z deweloperskimi, a w Warszawie używane lokale potrafią kosztować średnio 17 656 zł za metr, wyprzedzając ofertę pierwotną. Do tego dochodzi jeszcze omylnie pomijany przez wielu kupujących podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%, który przy zakupie z drugiej ręki dodaje do rachunku kolejne kilkanaście tysięcy złotych.
Warto też pamiętać o pułapce, jaką serwują nam nagłówki gazet operujące średnimi krajowymi GUS. Wskaźniki budowlane mówiące o koszcie na poziomie nieco ponad 8 155 zł za metr to techniczny koszt samej budowy, który nie uwzględnia ceny gruntu, marży dewelopera ani lokalizacji. Kupując mieszkanie, nie płacisz za same pustaki i beton, tylko za prawo do życia w konkretnym punkcie na mapie, gdzie sam grunt potrafi pożreć do 30% ostatecznej ceny lokalu.
Kolejny element układanki to sposób finansowania. Dane NBP udowadniają, że niemal 58% zakupów mieszkań realizowanych jest za gotówkę lub ze środków własnych. Oznacza to, że ponad połowa transakcji nie przejmuje się obecnym poziomem stóp procentowych ani kosztami kredytów hipotecznych. Dla przeciętnego Kowalskiego posiłkującego się bankiem oznacza to ostrą konkurencję o najlepsze lokale i konieczność dokładnego przeliczenia zdolności kredytowej na lata.
Podsumowując realne koszty pięćdziesięciu metrów kwadratowych, nie można patrzeć wyłącznie na sam akt notarialny. Do ceny zakupu w granicach od 550 tysięcy do nawet blisko 900 tysięcy złotych w zależności od miasta, trzeba doliczyć koszty wykończenia pod klucz, które przy obecnych cenach ekip remontowych i materiałów potrafią pochłonąć kolejne 100 do 150 tysięcy złotych. Dopiero ta suma daje pełny obraz tego, ile naprawdę kosztuje własne M w Polsce.
