Czy kupno mieszkania pod wynajem nadal się opłaca? Liczymy od A do Z.
Rynek nieruchomości od lat rozpala wyobraźnię szukających bezpiecznej przystani dla kapitału. Z jednej strony słyszy się o lokalach dających stabilny dochód pasywny, z drugiej o rosnących kosztach i podatkach. Kiedy zagłębimy się w oficjalne dane Narodowego Banku Polskiego, obraz przestaje być czarno-biały. Koszt zakupu metra kwadratowego w największych miastach osiągnął pułap, na którym trzeba dokładnie policzyć każdą złotówkę, zanim podpisze się umowę przedwstępną.
Spójrzmy na liczby. Według statystyk NBP, średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w siedmiu największych aglomeracjach kraju oscyluje wokół 14 444 zł za metr kwadratowy, natomiast na rynku pierwotnym stawki ofertowe w tych samych miastach sięgają średnio 15 889 zł. Co ciekawe, dynamika wzrostów wyraźnie wyhamowała, a nożyce między oczekiwaniami sprzedających a realnymi możliwościami portfeli kupujących mocno się rozwarły. Oznacza to jedno – skończyły się czasy, kiedy sprzedawało się absolutnie wszystko i to za wywoławczą cenę.
Zakup za gotówkę kontra kredyt
Podstawowy błąd popełniany na starcie to wrzucanie wszystkich inwestorów do jednego worka. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja osoby, która dysponuje całą kwotą gotówki, a inaczej kogoś, kto posiłkuje się kredytem hipotecznym. Przy stopie referencyjnej NBP utrzymującej się na poziomie 3,75% koszty obsługi długu wciąż potrafią skutecznie zjeść marżę z najmu.
Co więcej, najnowsze analizy banku centralnego wskazują na historyczny moment: w wielu miejscach kraju miesięczna rata kredytu zrównała się z kosztem najmu podobnego lokalu. To zjawisko zmienia optykę konsumentów. Część osób, które dotychczas zasilały kieszenie właścicieli mieszkań jako najemcy, decyduje się na własne cztery kąty. W rezultacie popyt na najem długoterminowy w niektórych lokalizacjach nieco osłabł, a stawki czynszów przestały galopować.
Liczymy rentowność krok po kroku
Zanim przelejesz oszczędności życia na konto dewelopera, zignoruj obietnice o gwarantowanym zwrocie rzędu 10 procent rocznie. Realna stopa zwrotu (tzw. yield) z dobrze zlokalizowanego mieszkania w dużym mieście wynosi obecnie średnio od 4 do 6 procent brutto w skali roku. Od tej kwoty musisz uczciwie odjąć:
- podatek od zryczałtowanego najmu (8% lub 12%),
- koszty ubezpieczenia nieruchomości i okresowych napraw,
- pustostany, czyli tygodnie lub miesiące, w których lokal stoi pusty między lokatorami,
- odpis na fundusz remontowy i czynsz administracyjny, którego nie da się przerzucić na najemcę.
Gdy podsumujemy te wydatki, zysk netto zbliża się do oprocentowania bezpiecznych instrumentów skarbowych, takich jak obligacje, które nie wymagają przecież biegania do hydraulika o północy czy użerania się z niesolidnymi płatnikami.
Gdzie tkwi haczyk i czy w ogóle warto?
Mimo wszystko, mieszkanie ma jedną kluczową zaletę, której nie mają obligacje ani lokaty – jest namacalnym aktywem, które w długim terminie historycznie chroni kapitał przed utratą siły nabytej, a do tego z czasem może zyskać na wartości. Kluczem do sukcesu nie jest dziś jednak samo kupno czegokolwiek, ale precyzyjna selekcja.
Mniejsze, dwupokojowe lokale blisko uniwersytetów lub węzłów komunikacyjnych w miastach regionalnych z silnym rynkiem pracy wciąż obronią się same. Studenci oraz młodzi specjaliści stale napędzają popyt na kompaktową powierzchnię. Z kolei luksusowe apartamenty kupowane pod najem krótkoterminowy w nasyconych turystycznie kurortach generują obecnie coraz większe ryzyko i wymagają bezbłędnego zarządzania.
Kupno mieszkania pod wynajem nadal może się opłacać, ale przestało być bezmyślną maszynką do drukowania pieniędzy. Wymaga chłodnej kalkulacji, uwzględnienia kosztów transakcyjnych rzędu kilku procent ceny oraz świadomości, że kokosów szukać należy raczej w starannym doborze lokalizacji niż w ślepej wierze w nieustający wzrost cen nieruchomości.
