Dlaczego mieszkania w centrum nie muszą być najlepszą inwestycją?
Gdy wchodzi się w temat zakupu nieruchomości pod kątem czystego zysku, w głowach większości z nas od razu pojawia się jeden obraz. Ścisłe centrum miasta, zabytkowa kamienica lub nowoczesny szklany budynkowy potworek tuż obok rynku, ewentualnie parę minut spacerem od głównego dworca. Przez lata panowało mocne przekonanie, że adres w sercu metropolii to finansowa polisa ubezpieczeniowa. W końcu ziemia w śródmieściu jest ograniczona, a popyt na mieszkania w takich miejscach wydaje się niewyczerpany. Tyle że matematyka rynkowa bywa brutalna dla utartych schematów.
Analizy rynkowe oraz dane zbierane m.in. przez Narodowy Bank Polski pokazują ciekawą zależność. Choć prestiż centrum kusi, to realna stopa zwrotu z najmu potrafi tam niemile zaskoczyć. W Warszawie czy innych dużych ośrodkach rentowność brutto mieszkań kupowanych w ścisłym centrum oscyluje nierzadko wokół 3-4% w skali roku, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę luksusowe segmenty. Tymczasem mniejsze lokale położone na dynamicznie rozwijających się obrzeżach lub w dobrze skomunikowanych dzielnicach sypialnianych potrafią wygenerować stopę zwrotu rzędu 5-6%, a czasem nawet wyżej. Jak to możliwe, że tańszy w zakupie lokal przynosi więcej gotówki w kieszeni?
Kluczem do zagadki jest relacja ceny zakupu do stawki czynszu, jaką jesteśmy w stanie uzyskać od najemcy. Cena metra kwadratowego w centrum osiąga historyczne maksima. W samej Warszawie średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym zbliżyły się do poziomu około 19 000 zł za metr kwadratowy, a w prestiżowych lokalizacjach kwoty te potrafią być znacznie wyższe. Koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w śródmieściu to potężny wydatek kapitałowy. Problem polega na tym, że najemca wcale nie zapłaci dwukrotnie wyższego czynszu za to, że do Rynku Głównego ma pięć minut pieszo zamiast piętnastu minut tramwajem. Stawki najmu mają swoje sufitowe ograniczenia wynikające z siły nabywczej przeciętnego pracownika czy studenta.
Kolejną kwestią są koszty ukryte i specyfika zarządzania. Stare kamienice w centrach miast, choć urzekające swoim klimatem na zdjęciach, potrafią generować ogromne koszty eksploatacyjne. Wysokie fundusze remontowe, konieczność przeprowadzania kosztownych renowacji elewacji czy skomplikowane instalacje potrafią skutecznie pożreć zyski z najmu. Do tego dochodzi kwestia kosztów finansowania. Przy obecnych realiach rynkowych i stopach procentowych, każdy dodatkowy tysiąc złotych zainwestowany w zbyt drogi metr kwadratowy w centrum obniża końcową efektywność kapitału.
Nie można też zapominać o profilu współczesnego najemcy. Kto dziś najczęściej szuka mieszkań na wynajem w dużych miastach? Są to młodzi specjaliści, pracownicy korporacji oraz studenci. Dla wielu z nich kluczowe nie jest mieszkanie pod samym adresem z reprezentacyjną tabliczką, ale sprawny dojazd do biurowca lub uczelni. Nowoczesne osiedla na obrzeżach, jeśli są dobrze skomunikowane za sprawą linii tramwajowych czy szybkiej kolei miejskiej, stają się znacznie atrakcyjniejsze. Oferują one spokój, miejsca parkingowe, nowoczesną infrastrukturę osiedlową i bliskość terenów zielonych, których w ściśniętym betonem centrum po prostu brakuje.
Oczywiście inwestowanie na obrzeżach ma swoje minusy. Wymaga większej precyzji w wyborze lokalizacji. Złe skomunikowanie osiedla z resztą miasta może oznaczać długie miesiące przestoju i brak chętnych na najem. Płynność takiego majątku przy ewentualnej odsprzedaży również bywa nieco niższa niż w przypadku perełek z widokom na centralne place miast. Niemniej jednak, patrząc stricte przez pryzmat generowanego dochodu pasywnego oraz optymalizacji relacji zysku do ponoszonego ryzyka, centrum przestało być bezapelacyjnym królem inwestycji. Czasem mądrzej jest spojrzeć na mapę miasta nieco szerzej i poszukać potencjału tam, gdzie inni widzą tylko przedmieścia.
