Długi deweloperów rosną. Bilanse pod lupą inwestorów z Catalyst
Rynek nieruchomości i finansów lubi proste komunikaty. Kiedy słyszymy o rosnącym zadłużeniu, od razu włączają się ostrzegawcze lampki. Najnowsze dane z giełdowego rynku obligacji Catalyst pokazują jednak obraz bardziej złożony, daleki od czarnariusa. Statystyki nie kłamią, ale też nie krzyczą o nadchodzącej katastrofie.
Analiza bilansów trzydziestu pięciu deweloperów mieszkaniowych obecnych na Catalyst przynosi ciekawe wnioski. Na koniec czerwca tylko dziewięciu emitentów zdołało obniżyć swój dług netto. Jesnostkowe potyczki finansowe widać szczególnie w ujęciu dwuletnim. Od czerwca 2024 roku niemal cały sektor notuje marsz w górę pod względem wskaźników zadłużenia. Chlubnym wyjątkiem – jeśli patrzeć czysto technicznie – jest Polski Holding Nieruchomości, choć spółka ta ze względu na powiązania ze Skarbem Państwa funkcjonuje według zupełnie innych reguł rynkowych. Z kolei w gronie w pełni prywatnych firm tylko nielicznym, takim jak Nowa Deweloper, udało się utrzymać bezpieczną przewagę gotówki nad zobowiązaniami.
Skąd bierze się ten dług i czy trzeba się bać?
Wzrost zobowiązań rzadko bierze się z paniki. Często to naturalny efekt uboczny strategii biznesowych. Deweloperzy kupują droższe grunty, inwestują w nowe projekty i – co ważne – wciąż wypłacają dywidendy z kapitałów wypracowanych w tłustych latach. Do tego dochodzi kwestia płynności gotówkowej. Mediana wskaźnika płynności w ciągu dwóch lat potrafiła spaść o kilkadziesiąt procent, co dla tradycyjnego analityka bywa sygnałem ostrzegawczym. Warto jednak pamiętać o specyfice branży. W bilansach gotówkowych często zamrożone są środki na rachunkach powierniczych, których firma nie może swobodnie wydać na bieżące kaprysy, bo są przeznaczone stricte na budowę konkretnych osiedli.
Co ciekawe, mimo rosnących wskaźników ryzyka kredytowego, rynek obligacji korporacyjnych zachowuje spokój. Emitenci od lat regularnie wykupują papiery dłużne, a inwestorzy nie tracą zaufania. Marże doliczane do WIBOR-u nierzadko spadają, a popyt na dobrze zabezpieczone obligacje wciąż dopisuje. Pokazuje to prostą prawdę o polskim rynku budowlanym: deweloperzy potrafią manewrować kapitałem nawet wtedy, gdy sprzedaż mieszkań zwalnia tempo po wcześniejszych rekordach.
Sytuacja w branży przypomina żeglowanie przy silniejszym wietrze. Łódka mocniej się przechyla, a stery wymagają pewniejszej ręki, ale załoga wie, co robi. Dopóki popyt na mieszkania nie zaliczy twardego lądowania, a banki i inwestorzy instytucjonalni chętnie finansują kolejne emisje, rosnące słupki zadłużenia pozostają jedynie matematycznym śladem wymagających czasów gospodarowania na rynku nieruchomości.
Źródło: www.parkiet.com
