Dworzec, lotnisko i centrum handlowe. Miejsca, w których przestrzeń kosztuje najwięcej
Gdy stajesz w holu dużego dworca kolejowego, na lotnisku albo w sercu nowoczesnej galerii handlowej, rzadko zastanawiasz się nad tym, ile kosztuje każdy metr kwadratowy przestrzeni, po której stąpasz. A jednak te miejsca rządzą się swoimi prawami ekonomicznymi, a stawki czynszów osiągają tam poziomy, które dla zwykłego przedsiębiorcy prowadzącego osiedlowy warzywniak brzmią jak czysta abstrakcja. Przestrzeń w takich węzłach komunikacyjnych i handlowych to bez wątpienia najdroższy asfalt i beton na gospodarczej mapie kraju.
Ekonomia miast i nieruchomości komercyjnych opiera się na prostym mechanizmie: tam, gdzie przepływają miliony ludzi, cena ziemi i metra kwadratowego szybuje w górę. W Polsce stawki najmu w topowych lokalizacjach handlowych potrafią przyprawić o zawrót głowy. W najbardziej obleganych warszawskich galeriach handlowych czy prestiżowych punktach czynsze bazowe regularnie osiągają pułap rzędu od 100 do nawet 130 euro za metr kwadratowy miesięcznie, a w mniejszych miastach regionalnych stawki oscylują wokół 50-60 euro za metr. Na tym tle tradycyjne ulice handlowe, takie jak warszawski Nowy Świat, gdzie roczne stawki sięgają około 1 tys. euro za metr kwadratowy, pokazują, jak bardzo zabetonowany i kosztowny jest komercyjny rynek. Sęk w tym, że dworce i lotniska grają jeszcze w zupełnie innej lidze.
Zacznijmy od lotnisk. Porty lotnicze to specyficzne zamknięte ekosystemy. Kiedy pasjonat podróży przechodzi kontrolę bezpieczeństwa, trafia do strefy wolnocłowej, gdzie alternatyw dla zakupów czy zjedzenia posiłku praktycznie nie ma. Nie możesz wyjść do tańszego marketu po drugiej stronie ulicy, bo po prostu nie opuścisz terminala. Właściciele lotnisk doskonale o tym wiedzą. Stawki najmu powierzchni pod gastronomię czy handel w takich miejscach często opierają się na modelu mieszanym. Najemca płaci wysoką stawkę bazową za metr kwadratowy albo gigantyczny procent od każdego sprzedanego batona, kawy czy flakonu perfum – nierzadko jest to od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent obrotu. W zamian otrzymuje dostęp do klienta, który ma czas, często nudzi się przed odlotem i jest gotowy wydać więcej.
Podobnie wygląda sytuacja na wielkich dworcach kolejowych, które w ostatnich latach przeszły gigantyczną metamorfozę. Dawne poczekalnie z dymiącymi budkami z zapiekankami zamieniono w nowoczesne centra typu mixed-use. Dworec Główny we Wrocławiu, Warszawa Centralna czy Poznań Główny to dziś pełnoprawne galerie handlowe ukryte pod dachem węzłów transportowych. Przez te miejsca przewijają się dziesiątki tysięcy podróżnych dziennie. Ruch pieszy, czyli tzw. footfall, jest tam liczony w milionach osób miesięcznie. Dla marki odzieżowej, sieciowej piekarni czy drogerii obecność w takim miejscu oznacza stały, niemający przerw dopływ klientów wracających z pracy lub jadących w podróż służbową. Za ten luksus trzeba jednak słono płacić.
Co ciekawe, struktura kosztów najmu w takich punktach nie kończy się na samym czynszu podstawowym. Właściciele obiektów komercyjnych bardzo często przerzucają na najemców szereg dodatkowych opłat. Mowa tu o kosztach eksploatacyjnych, zarządzania częściami wspólnymi, marketingu całego obiektu, a także o podatkach od nieruchomości. Co więcej, na polskim rynku wciąż potężnym wyzwaniem dla najemców pozostaje fakt, że większość umów w prestiżowych galeriach i obiektach węzłowych jest indeksowana lub wręcz wyrażana w walucie euro. Oznacza to, że polski przedsiębiorca handlujący w złotówkach musi na bieżąco mierzyć się z ryzykiem wahań kursowych, co przy osłabieniu krajowej waluty drastycznie podnosi koszty prowadzenia biznesu.
Warto też zauważyć, jak zmienia się cała branża. Podczas gdy wielkie galerie i drogie centra przeżywają okres stabilizacji, ogromną popularnością cieszą się mniejsze parki handlowe, które na koniec 2024 roku i w kolejnych latach zdominowały nową podaż na rynku, stanowiąc lwią część oddawanych do użytku inwestycji. Dlaczego? Ponieważ koszty budowy i utrzymania takich otwartych parków są znacznie niższe, co przekłada się na bardziej przystępne stawki czynszu dla mniejszych najemców. Jednak dworce, lotniska i główne galerie w największych miastach pozostają poza tym trendem – tam reguły dyktuje absolutny monopol lokalizacyjny.
Gdy następnym razem kupisz drożdżówkę w pośpiechu na stacji kolejowej albo kawę w hali odlotów, spójrz na to miejsce nie tylko okiem klienta, ale i ekonomisty. Płacisz tam nie tylko za sam produkt, ale przede wszystkim za absolutnie najdroższe centymetry kwadratowe przestrzeni miejskiej, w których czas, ruch i brak alternatyw tworzą najbardziej bezwzględną maszynkę do generowania zysków i kosztów w nowoczesnej gospodarce.
