Kto zarabia na metrze mieszkania za 15 tys. zł?
Gdy na ekranie komputera pojawia się oferta sprzedaży mieszkania z ceną wynoszącą **15 tys. zł za metr kwadratowy**, nietrudno o nagły skok ciśnienia. W największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, takie stawki przestały być domeną ekskluzywnych penthhouse’ów, a coraz częściej stają się brutalną rynkową normą. W takich momentach w głowie niemal każdego z nas rodzi się jedno, bardzo konkretne pytanie: kto właściwie na tym zarabia? Kto zgarnia różnicę między kosztem budowy a ostateczną kwotą przelewu?
Odpowiedź rzadko bywa czarno-biała. Pierwszym podejrzanym w powszechnej opinii publicznej zawsze jest deweloper. I faktycznie, analizując raporty finansowe giełdowych spółek deweloperskich, widzimy rentowność brutto, która waha się zazwyczaj w granicach od kilkunastu do nawet trzydziestu kilku procent. Marże te robią wrażenie, zwłaszcza gdy przemnożymy je przez tysiące sprzedanych lokali. Jednak utożsamianie marży deweloperskiej z czystym, niczym niezmąconym zyskiem właściciera firmy to spory błąd. Z tej kwoty opłacane są potężne koszty stałe, ryzyko handlowe oraz cała machina operacyjna.
Zanim w ogóle wbita zostanie pierwsza łopata w ziemię, ogromna część z tych 15 tysięcy złotych ląduje w kieszeni kogoś zupełnie innego. Mowa o właścicielach gruntów. W stolicy czy podwawelskim grodzie ziemia pod zabudowę wielomieszkaniową stała się towarem luksusowym. Banki ziemi topnieją, a właściciele parcel w dobrze skomunikowanych punktach żądają fortuny. Kupno działki w dużym mieście potrafi pochłonąć nawet kilkanaście lub dwadzieścia procent ostatecznej ceny każdego wybudowanego na niej metra kwadratowego.
Kolejnym beneficjentem boomu na drogie mieszkania jest sektor budowlany i podwykonawczy. Z danych Narodowego Banku Polskiego oraz Głównego Urzędu Statystycznego regularnie wynika, że koszty samej budowy, cen materiałów i stawek dla pracowników budowlanych mocno wzrosły w ostatnich latach. Postawienie bloku w stanie deweloperskim to dziś setki milionów złotych. Swoją solidną prowizję pobierają także instytucje finansowe. Kredyty deweloperskie, gwarancje bankowe oraz skomplikowane finansowanie inwestycji oznaczają, że banki zarabiają na całym procesie podwójnie: najpierw na kredytowaniu samej budowy, a chwilę później na kredytach hipotecznych udzielanych kupującym.
Warto też spojrzeć na stronę publiczną, bo państwo i samorządy bynajmniej nie dokładają do interesu. Podatki, opłaty adiacenckie, koszty związane z uzbrojeniem terenu, a także podatek VAT wbijają się klinem w każdą transakcję. Państwowy budżet zasila pokaźny zastrzyk gotówki przy każdej sprzedaży lokalu.
Kto jeszcze? Włodarze portfeli i inwestorzy indywidualni. Na rynku wtórnym oraz pierwotnym działa armia osób traktujących nieruchomości jako główną lokatę kapitału. W warunkach, gdzie tradycyjne oszczędzanie bywa mało opłacalne, a popyt napędzany jest m.in. przez osoby kupujące za gotówkę – stanowiące nierzadko ponad połowę wszystkich nabywców – ceny utrzymują się na wysokim poziomie, bo po prostu znajdują się na nie chętni. Dopóki bilans popytu i podaży pozostaje w obecnym stanie, mechanizm ten napędza sam siebie, dzieląc zyski pomiędzy właścicieli ziemi, wykonawców, banki, państwo i samych deweloperów.
