Rynek nieruchomości widziany przez portfel zwykłego kupującego
Przeglądanie ogłoszeń mieszkaniowych przypomina dziś spacer po linie rozciągniętej nad przepaścią. Z jednej strony słyszysz o rekordach na rynku kredytowym, z drugiej widzisz ceny, które dawno odfrunęły w stronę statystyki z książek science-fiction. Kiedy jednak odłożymy na bok wielkie analizy deweloperów i spojrzymy na to wszystko przez pryzmat zwykłego portfela, obraz staje się znacznie bardziej przyziemny. I wcale nie tak czarny, jak malują to niektórja pesymiści, choć łatwo też o bolesne zderzenie z rzeczywistością.
Zacznijmy od twardych faktów, bo bez nich poruszamy się po omacku. Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w największych miastach dynamika cen mocno wyhamowała. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu głównych metropolidach oscyluje wokół 14 444 zł za metr kwadratowy, co w ujęciu rok do roku oznacza symboliczny wzrost o zaledwie 0,6 proc.. Pamiętasz jeszcze szalone skoki cen sprzed dwóch czy trzech lat? Galopada odeszła w przeszłość, a rynek wszedł w fazę ostrożnego boksowania się ze ścianą popytu. Sprzedający wciąż próbują windować stawki w ogłoszeniach, ale realne transakcje pokazują coś zupełnie innego: nożyce między marzeniami deweloperów a grubością portfela kupującego rozwierają się coraz szerzej.
Co to oznacza w praktyce dla kogoś, kto po prostu chce zamieszkać na swoim? Przede wszystkim na jaw wychodzą potężne nierówności w dostępności kredytów. Według statystyk Biura Informacji Kredytowej polskie banki przeżywają istne oblężenie, a wartość nowych hipotek bije historyczne rekordy. Średnia kwota o jaką wnioskujemy, zbliża się do gigantycznej sumy 487 tys. zł. Tylko że za tymi ogólnymi średnimi kryje się prosta, ludzka historia podziału.
Z raportów rynku pierwotnego i baz danych o zdolności kredytowej wyłania się zaskakujący zwrot akcji. Single zyskują wiatru w żagle. Dzięki wzrostom wynagrodzeń, przeciętnie zarabiający singiel z pensją w okolicach 6 tys. zł netto może liczyć na wsparcie banku rzędu 447,3 tys. zł. Ich zdolność kredytowa w ujęciu rocznym wzrosła o kilkanaście procent, co nagle otwiera drzwi do setek mieszkań, które do tej pory były poza zasięgiem. Zupełnie inaczej wygląda to z perspektywy rodzin z dziećmi. Tam statystyki pokazują bolesny trend – zdolność kredytowa gospodarstw domowych z dzieckiem potrafi spadać miesiąc po miesiącu, a pula dostępnych dla nich lokali w dużych miastach się kurczy. Matematyka bywa bezwzględna: koszty życia rosną, a banki patrzą na domowy budżet wielodzietnej rodziny przez znacznie bardziej restrykcyjny pryzmat.
Interesująco wyglądają też proporcje samego finansowania. Dane NBP pokazują, że aż ok. 58 proc. zakupów mieszkań na rynku jest finansowanych ze środków własnych. Gotówka wciąż rządzi, a ci, którzy mają odłożone oszczędności, dyktują warunki i mogą skutecznie negocjować rabaty. Reszta posiłkuje się kredytem, w którym niemałą część stanowią dziś operacje refinansowania dawnych zobowiązań na lepszych warunkach.
Kupowanie mieszkania oczami zwykłego zjadacza chleba to dziś przede wszystkim sztuka cierpliwości. Zamiast rzucać się na pierwsze lepsze ogłoszenie w obawie, że jutro zabraknie lokali, warto pamiętać, że podaż na ukończonych osiedlach rośnie, a deweloperzy coraz chętniej idą na ustępstwa. Rynek przestał być polowaniem na klienta w pięć minut. Teraz to klient, uzbrojony w chłodną kalkulację i wiedzę o realnych transakcjach, ma wreszcie szanse na rozsądny ruch.
