Mieszkanie kontra wynajem – kiedy matematycznie wygrywa jedno, a kiedy drugie?
Rozmowy o tym, czy lepiej całe życie płacić komuś za wynajem, czy wbić hak w ścianę we własnym M, zazwyczaj szybko z trzeźwej kalkulacji zamieniają się w emocjonalną awanturę. Jedni powtarzają, że kredyt to kula u nogi i współczesna pańszczyznę, drudzy kręcą głową, twierdząc, że płacenie czynszu obcej osobie to dosłownie wyrzucanie pieniędzy w błoto. Matematyka ma jednak to do siebie, że nie dba o emocje, kredytowe koszmary ani o dumę z posiadania aktu własności.
Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika coś, co jeszcze niedawno wydawało się czystą abstrakcją. Koszt obsługi kredytu mieszkaniowego w największych aglomeracjach w dużej mierze zrównał się z bieżącym kosztem najmu. Po serii obniżek stóp procentowych, gdzie stopa referencyjna NBP osiadła w okolicach 3,75%, a stawki WIBOR złapały oddech, rata kredytowa przestała drastycznie odjeżdżać comiesięcznemu czynszowi. Dodatkowo stawki najmu w największych miastach wyraźnie się stabilizują, a w niektórych segmentach wręcz delikatnie spadają za sprawą rosnącej podaży lokali oferowanych przez fundusze i inwestorów. Kiedy więc wykresy bezwzględnie wskazują na zakup, a kiedy czysta arytmetyka każe zostać przy wynajmie?
Kluczem do zrozumienia całej zagadki jest tak zwany horyzont czasowy oraz koszty wejścia. Kupowanie mieszkania na pięć minut przypomina trochę kupowanie samochodu po to, żeby przejechać się nim tylko wokół komisu. Płacisz podatki, prowizję dla pośrednika, opłacasz notariusza i tak zwany podatek PCC, a potem urządzasz kuchnię pod siebie. Kiedy postanowisz zmienić pracę i wyprowadzić się na drugi koniec Polski, te wszystkie koszty startowe pożrą potencjalny zysk. Dlatego matematyka mówi wprost: jeżeli Twój plan pobytu w danym mieście jest krótszy niż około 5 do 7 lat, najem niemal zawsze wygrywa. W tym okresie koszty transakcyjne zakupu i sprzedaży są po prostu zbyt wysokie, żeby nieruchomość zdążyła na siebie zarobić.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy perspektywa wynosi dekadę lub dwie. Wtedy do głosu dochodzi struktura raty kredytowej. Ludzie często popełniają błąd, porównując ratę jeden do jednego z czynszem, zapominając, że rata składa się z kapitału oraz odsetek. Odsetki to koszt utracony – dokładnie tak samo jak czynsz oddawany właścicielowi. Jednak część kapitałowa raty działa jak przymusowa skarbonka. Z każdym miesiącem spłacasz coraz większy kawałek własnego majątku. Przy horyzoncie 10-15 lat, nawet przy skromnym, stabilnym wzroście wartości nieruchomości rzędu 3% rocznie, kapitał zbudowany w murach zaczyna drastycznie przewyższać sumę wydaną na opłaty najmu.
Trzeba jednak pamiętać o jeszcze jednym ukrytym graczu w tej matematycznejidze, a mianowicie o koszcie alternatywnym wkładu własnego. Załóżmy, że dysponujesz kwotą 100 tysięcy złotych oszczędności. Jeśli przeznaczysz ją na wkład własny do kredytu, te pieniądze zamrażają się w betonie. Jeśli jednak zamiast tego zdecydujesz się na wynajem, a wspomnianą gotówkę zainwestujesz w instrumenty o stabilnym zwrocie – na przykład w obligacje skarbowe czy dobrze zdywersyfikowany portfel – te środki również będą pracować na siebie. W scenariuszach, w których rynki finansowe generują wysoki zwrot, a nieruchomości stoją w miejscu, agresywne inwestowanie nadwyżek przy jednoczesnym tańszym wynajmie potrafi dać lepszy wynik finansowy niż zakup mieszkania na kredyt o zmiennym oprocentowaniu.
Decyzja ostatecznie nie sprowadza się do tego, co jest obiektywnie lepsze dla wszystkich, tylko co ma sens w Twoim konkretnym punkcie życia. Jeśli cenisz mobilność, zmieniasz branże, nie chcesz martwić się pękniętą rurą w stropie ani uwiązać się w jednym miejscu na trzydzieści lat, wynajem daje Ci spokój, którego żadna tabela w Excelu nie wyceni. Jeżeli natomiast masz stabilną sytuację zawodową, odłożony kapitał na start i wiesz, że w tym konkretnym mieście chcesz spędzić najbliższą dekadę, matematyka staje po stronie własnych czterech kątów. Liczby nie kłamią, pod warunkiem, że policzysz wszystkie zmienne, a nie tylko te, które wygodnie wyglądały w reklamie banku.
