Lokale na parterze są drogie nie bez powodu
Przeglądając oferty biur nieruchomości, łatwo natknąć się na powtarzalny schemat. Mieszkania na najwyższych piętrach z widokiem na panoramę miasta potrafią kosztować krocie, ale tuż obok nich, na tym samym osiedlu, zupełnie inną stawką zaskakują lokale handlowo usługowe na parterze. Ktoś, kto nigdy nie prowadził własnego biznesu, może popukać się w czoło. Dlaczego przestrzeń na samym dole, narażona na hałas z ulicy, spojrzenia przechodniów i kurz, bywa wyceniana tak wysoko, że zwykły Kowalski może o niej co najwyżej pomarzyć?
Odpowiedź tkwi w czystej ekonomii miasta oraz mechanizmach, które rządzą rynkiem nieruchomości komercyjnych. W nowoczesnym budownictwie wielorodzinnym parter rzadko kiedy jest przypadkowym miejscem. Analizując raporty Narodowego Banku Polskiego dotyczące struktury budynków mieszkalnych, nietrudno zauważyć, że partery projektuje się z myślą o zupełnie innej stopie zwrotu z inwestycji niż piętra mieszkalne. Lokale te stanowią krwiobieg lokalnej przedsiębiorczości. Tam, gdzie mieszka kilkaset osób w jednym bloku lub na całym osiedlu, ktoś musi otworzyć osiedlowy sklep, piekarnię, aptekę, salon fryzjerski czy żłobek. Popyt na usługi blisko domu rośnie, a wraz z nim rośnie wartość samej przestrzeni.
Kluczem do zrozumienia wysokiej ceny jest po prostu potencjał generowania przychodu. Mieszkanie na parterze kupuje się po to, żeby w nim mieszkać, co wiąże się z kosztami utrzymania. Lokal usługowy na parterze kupuje się lub wynajmuje po to, żeby na siebie zarabiał, a nierzadko także na ratę kredytu właściciela. Wycena takich nieruchomości opiera się na stopie kapitalizacji oraz prognozowanych przepływach pieniężnych. Jeśli lokal znajduje się w uczęszczanym punkcie, ma duże witryny wychodzące bezpośrednio na ruchliwy ciąg pieszy, jego wartość rośnie skokowo, ponieważ inwestor wie, że najemca – na przykład popularna sieć sklepów spożywczych czy drogeria – zapłaci każdą rozsądkową stawkę czynszu, byle tylko zająć ten przyczółek.
Warto też spojrzeć na kwestię samej budowy oraz pozwoleń. Przekształcenie zwykłego mieszkania na parterze w lokatę komercyjną wcale nie jest proste i wymaga spełnienia szeregu rygorystycznych warunków technicznych. Zgodnie z przepisami taki lokal musi posiadać odpowiednią wysokość pomieszczeń, często oddzielne wejście z zewnątrz, podjazd dla osób z niepełnosprawnościami oraz spełniać wyśrubowane normy sanitarne i przeciwpożarowe. Ograniczona podaż takich gotowych powierzchni na rynku pierwotnym sprawia, że deweloperzy doskonale wiedzą, co posiadają w portfolio. Parter usługowy w dobrej lokalizacji to dla dewelopera żywa gotówka, którą sprzedaje na etapie dziura w ziemi po najwyższych stawkach komercyjnych.
Oczywiście wysoka cena nie oznacza, że parter jest pozbawiony wad. Rynek nieruchomości doskonale je wycenia, co widać chociażby w mniejszym zainteresowaniu parterami w celach stricte mieszkalnych, gdzie klienci często unikają ich ze względu na mniejsze poczucie prywatności czy obawy przed włamaniem. Zupełnie inaczej wygląda to jednak w segmencie komercyjnym. Tam wady mieszkaniowe stają się zaletami biznesowymi. Brak schodów to udogodnienie dla klientów z wózkami czy seniorów, a wielkie okna to darmowa i niezwykle skuteczna powierzchnia reklamowa.
Kiedy zatem słyszy się o zawrotnych kwotach za metry kwadratowe na parterze, warto pamiętać, że nie płaci się tam za widok na korony drzew czy brak sąsiadów z góry. Płaci się za ruch, za bliskość klienta, za infrastrukturę i za potencjalny biznes, który w tym miejscu może kręcić się przez dwadzieścia cztery godziny na dobę. Ekonomia miasta nie znosi próżni, a dobrze zlokalizowany parter to po prostu żyła złota, której cena jest tylko odzwierciedleniem rynkowej rzeczywistości.
