Koniec chińskiego cudu deweloperskiego. Przebudowa rynku mieszkań uderza w samorządy
Chiński rynek nieruchomości przechodzi przez głębokie przetasowanie, które ma daleko idące konsekwencje dla całej gospodarki Państwa Środka. Przez dekady model funkcjonowania tamtejszego budownictwa opierał się na mechanizmie przedsprzedaży. Deweloperzy zbierali pieniądze od klientów jeszcze na etapie dziury w ziemi, co pozwalało im na szybkie finansowanie kolejnych inwestycji i napędzanie gigantycznej spirali wzrostu. Dziś ten system odchodzi w przeszłość, a wprowadzane przez Pekin ograniczenia systemowo zmieniają reguły gry.
Koniec epoki łatwej gotówki
Nowe wytyczne uderzają w samo serce dotychczasowego modelu biznesowego firm budowlanych. Zgodnie z decyzjami władz i banku centralnego, sprzedaż mieszkań została mocno powiązana z realnym postępem prac, a środki z kredytów hipotecznych trafiają na specjalne konta powiernicze, do których dostęp jest mocno ograniczony. Chociaż ma to chronić kupujących przed ryzykiem utraty oszczędności na poczet niedokończonych inwestycji, dla samego sektora oznacza nagłe odcięcie od taniego i szybkiego lewarowania.
Skutki widać w twardych danych. Z raportów Ministerstwa Finansów wynika, że w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy roku dochody samorządów ze sprzedaży praw do gruntów skurczyły się o **30,8%** rok do roku, osiągając poziom **1,2 biliona juanów**. Analitycy największych instytucji finansowych, w tym Goldman Sachs, szacują, że spadek dochodów z tego tytułu może trwać jeszcze przez najbliższe kwartały, docelowo drastycznie zmieniając strukturę dochodów lokalnych władz.
Samorządy w finansowym klinczu
Problem polega na tym, że chińskie miasta i prowincje przez lata opierały swoje budżety na regularnych wpływach z przetargów gruntowych. Pieniądze te finansowały lokalną infrastrukturę i pozwalały rolować narastające zadłużenie. Gdy deweloperzy tracą płynność i ograniczają zakupy nowych działek, samorządy zostają z gigantyczną dziurą budżetową.
Eksperci wskazują, że zmiana modelu to próba uzdrowienia sytuacji i zapobieżenia powtórce ze scenariusza kryzysowego, który rozpoczął się od upadków gigantów pokroju Evergrande. Ceny mieszkań w kluczowych chińskich aglomeracjach od dłuższego czasu notują korekty, a zaufanie konsumentów mocno ucierpiało. Przeniesienie ciężaru finansowania na kredyty deweloperskie i własne środki firm sprawia jednak, że rynek musi bolesnym kosztem odchorować lata nadmiernej ekspansji.
Pekin stoi teraz przed trudnym zadaniem znalezienia alternatywnych motorów napędowych dla gospodarki, która przez lata rosła głównie dzięki betonowi i stali. Przekierowanie uwagi w stronę zaawansowanego przemysłu i nowych technologii to długofalowy plan, ale bieżące rachunki za transformację sektora nieruchomości płacą lokalne budżety.
Źródło: www.fxmag.pl
